¿Qué seguro exige mi prestamista para un edificio de apartamentos?

De JM & ADA Associates · Actualizado el 16 de octubre de 2026

Cada prestamista redacta sus propios requisitos, y son los documentos de su préstamo los que usted debe cumplir. Los prestamistas multifamiliares de las agencias, Fannie Mae y Freddie Mac, publican los suyos, y muchos otros prestamistas siguen un esquema similar. A continuación resumimos los puntos principales de la Guía Multifamiliar de Fannie Mae (Multifamily Guide), Parte II, Capítulo 5, tal como estaba publicada cuando escribimos este artículo (octubre de 2026). Freddie Mac publica sus propios requisitos para sus vendedores/administradores multifamiliares (Freddie Mac Multifamily: cumplimiento de seguros (Insurance Compliance)).

1. Seguro de propiedad por el valor asegurable total

Fannie Mae exige un seguro de propiedad durante todo el plazo del préstamo, emitido en un formulario de riesgos especiales ("todo riesgo"), por al menos el 100% del valor asegurable estimado en el caso de una propiedad de un solo edificio (90% para propiedades con varios edificios). El valor asegurable es el costo de reponer, reparar o reproducir la propiedad, sin incluir el terreno. Por eso a los prestamistas les importa el costo de reposición, no el precio de compra.

2. Límites del deducible

Los prestamistas ponen un tope a lo alto que puede ser su deducible. La guía de Fannie Mae establece deducibles máximos que dependen del tipo de póliza y del valor asegurable total de la propiedad. Es posible que no se acepte una prima baja conseguida a cambio de un deducible alto.

3. Ingresos del negocio / pérdida de rentas

Fannie Mae exige un seguro de ingresos del negocio (valor de renta), generalmente basado en 12 meses de pérdida real sufrida o en los ingresos recientes de la propiedad, para que el préstamo se pueda seguir pagando mientras se repara el edificio.

4. Ordenanza o ley y avería de equipos

Si la propiedad no cumple con las normas vigentes de uso del suelo, se exige la cobertura de ordenanza o ley (ordinance or law), que paga la demolición de las partes no dañadas que deban derribarse y los costos adicionales de reconstruir conforme al código. Los edificios con una caldera o un recipiente a presión regulados necesitan cobertura de avería de equipos (calderas y maquinaria).

5. Responsabilidad civil general y póliza umbrella

Fannie Mae exige responsabilidad civil general de al menos $1 million por ocurrencia y $2 million en total agregado, además de una cobertura en exceso o póliza umbrella que aumenta según la cantidad de unidades, a partir de $1 million para hasta 250 unidades. Vea póliza umbrella para edificios de apartamentos.

6. Inundación, terrorismo y otros riesgos

Si algún edificio está en un Área Especial de Riesgo de Inundación de FEMA (Special Flood Hazard Area), se exige seguro de inundación. La ley federal lo exige para los préstamos con respaldo federal sobre edificios ubicados en esas zonas (vea FloodSmart). Las pólizas del NFIP tienen límites por edificio (vea tipos de cobertura del NFIP), así que los edificios más grandes pueden necesitar un seguro de inundación en exceso. Fannie Mae también exige cobertura contra terrorismo y, según la ubicación, cobertura contra tormentas con nombre o terremotos.

7. D&O y cobertura de delitos para co-ops

Para los prestatarios que son edificios co-op, Fannie Mae exige un seguro de responsabilidad de directores y funcionarios de al menos $1 million, con un deducible de $50,000 o menos. La guía también tiene requisitos de fidelidad/delitos (crime). Vea el seguro D&O de la junta directiva, explicado.

8. Comprobante de seguro y la cláusula de acreedor hipotecario

El prestamista necesita un comprobante de seguro en el cierre. Fannie Mae acepta como comprobante permanente el ACORD 28 (comprobante de seguro de propiedad comercial) junto con el ACORD 25 (certificado de seguro de responsabilidad civil). El prestamista debe figurar correctamente como acreedor hipotecario o beneficiario de pérdidas en la póliza de propiedad y, por lo general, como asegurado adicional en la de responsabilidad civil.

Cómo evitar carreras de última hora el día del cierre

Pídale al prestamista los requisitos de seguro en cuanto tenga la hoja de términos (term sheet) y envíeselos a su corredor.
Obtenga pronto un estimado del costo de reposición. Si es más alto que su límite actual, el precio va a cambiar.
Verifique la zona de inundación de cada edificio de la propiedad en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA (FEMA Flood Map Service Center).
Tenga lista la cláusula con el nombre y la dirección exactos del acreedor hipotecario para los certificados.

Preguntas frecuentes

¿Todos los prestamistas siguen los requisitos de Fannie Mae?

No. La guía de Fannie Mae es un ejemplo público y muchos prestamistas siguen un esquema similar, pero lo que manda son sus propios documentos del préstamo. Los bancos y los prestamistas privados establecen sus propias listas.

¿Por qué mi prestamista quiere más cobertura de propiedad de lo que pagué por el edificio?

Los prestamistas exigen un seguro basado en el costo de reconstrucción, sin incluir el terreno, y no en el precio de compra ni en el valor de mercado. En NYC esas cifras pueden variar mucho, tanto hacia arriba como hacia abajo.

¿Se exige seguro de inundación si mi edificio no está en una zona inundable?

Por lo general no lo exige la ley federal, pero un prestamista puede exigirlo de todos modos. Los daños por inundación también ocurren fuera de las zonas de alto riesgo señaladas en los mapas, así que vale la pena pedir una cotización.

¿Pueden enviarle los certificados a mi prestamista?

Sí. Una vez que la cobertura queda vigente, le emitimos a su prestamista el comprobante del seguro de propiedad y de responsabilidad civil con la cláusula de acreedor hipotecario correcta.

Fuentes

Información general, no asesoría legal. Las normas y las guías cambian; lo que rige son su póliza, sus estatutos y los documentos de su préstamo. Verificado el 16 de octubre de 2026.