Qué cubre el seguro propio del co-op
En un edificio co-op (cooperativa), los accionistas son dueños de acciones de una corporación, y la corporación es dueña del edificio. Eso significa que el seguro del co-op es el seguro del edificio. La póliza propia de cada accionista (conocida como HO-6) cubre sus pertenencias, sus mejoras y su responsabilidad civil personal dentro del apartamento, y es aparte.
- Propiedad: el edificio a costo de reposición, más la pérdida de ingresos por cuotas de mantenimiento mientras se repara.
- Responsabilidad civil general por lesiones en el lobby, en las escaleras, en la acera y en las áreas comunes.
- Póliza umbrella / responsabilidad civil en exceso por encima de la responsabilidad civil general.
- Responsabilidad civil de directores y funcionarios (D&O) para la junta directiva. Vea el D&O para juntas de co-ops y condominios, explicado.
- Delitos / fidelidad para proteger los fondos de reserva y de operación contra robos, incluso por parte de un agente administrador o un empleado.
- Avería de equipos para la caldera, los ascensores y otros sistemas del edificio.
- Compensación al trabajador (workers' comp) cuando el co-op emplea directamente a un súper, porteros o conserjes.
Dónde fallan los programas de los co-ops
Edificios subvaluados. El límite de propiedad debe reflejar lo que costaría hoy reconstruir. Las tasaciones antiguas a menudo se quedan atrás frente a los costos de construcción.
Límites poco claros con los accionistas. El contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) y las reglas del edificio determinan quién asegura qué, por ejemplo, las cocinas y los baños que un accionista renovó. Leemos esos documentos para que la póliza maestra y las pólizas de los accionistas encajen entre sí.
Mínimos del prestamista. Si el co-op tiene una hipoteca subyacente, el prestamista (banco) fija mínimos de seguro. Fannie Mae, por ejemplo, exige una cobertura D&O de al menos $1 million para los co-ops prestatarios (fuente: Fannie Mae Multifamily Guide, Part II, Ch. 5). Vea los requisitos de los prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿La póliza del co-op cubre mi apartamento?
La póliza del co-op cubre la estructura del edificio y la responsabilidad civil de la corporación. Sus pertenencias, sus mejoras y su responsabilidad civil personal requieren una póliza aparte para accionistas (HO-6). El contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) indica exactamente dónde está el límite.
¿De verdad las juntas directivas de los co-ops necesitan seguro D&O?
Sí. Los miembros de la junta toman decisiones sobre dinero, admisiones, reparaciones y reglas del edificio, y los accionistas o solicitantes pueden demandar por esas decisiones. El D&O paga los gastos de defensa y los acuerdos cubiertos para que los voluntarios no tengan que pagar de su propio bolsillo.
¿Pueden darnos un precio rápido para nuestro co-op?
Sí. Para co-ops de 4 a 1000 apartamentos en NYC, el estimado al instante le permite seleccionar co-op y le muestra un rango de propiedad y responsabilidad civil basado en los registros de la ciudad. Luego, nuestro equipo arma el programa completo.
Ya tenemos un corredor. ¿Pueden revisar nuestro programa?
Sí. Envíenos las páginas de declaraciones vigentes y revisaremos los límites, deducibles y vacíos de cobertura, y le diremos con franqueza si podemos mejorarlos.