Cómo funciona una póliza umbrella
La póliza de responsabilidad civil general del edificio paga primero, hasta su límite, que suele ser de $1 million por ocurrencia. La póliza umbrella paga los reclamos cubiertos que excedan esa cantidad, hasta su propio límite. Muchas pólizas umbrella también se colocan por encima de otras pólizas primarias, como la responsabilidad civil del empleador y el seguro de auto comercial, si el edificio las tiene.
¿Qué límite suelen tener los dueños?
No hay una sola respuesta correcta. Depende del tamaño del edificio, la cantidad de unidades, el prestamista, la junta directiva y cuánto patrimonio tenga usted que proteger. Con frecuencia, los prestamistas fijan un mínimo. Por ejemplo, la guía multifamiliar de Fannie Mae exige una responsabilidad civil general de al menos $1 million por ocurrencia y $2 million en total (agregado), además de una cobertura de exceso o umbrella proporcional a la cantidad de unidades: $1 million para hasta 250 unidades, $2 million para 251 a 500, y niveles más altos por encima de eso (fuente: Fannie Mae Multifamily Guide, parte II, cap. 5, §503.02). Lo que a usted le obliga son los documentos de su propio préstamo.
Umbrella vs. exceso
Estos términos suelen usarse de manera indistinta. Una póliza de exceso normalmente sigue los términos de la póliza que tiene debajo. Una póliza umbrella, en algunos casos, puede cubrir reclamos que la póliza primaria no cubre. Lo que decide es la redacción de la póliza, por eso la comparamos antes de que usted compre.
Lea más: seguro de propiedad vs. responsabilidad civil general para propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una póliza umbrella para un edificio de apartamentos pequeño?
La ley no lo exige, pero muchos dueños, incluso de edificios pequeños, la contratan, porque un solo reclamo por una lesión grave puede superar un límite primario de $1 million. Además, es posible que su prestamista la exija.
¿La póliza umbrella cubre el edificio en sí?
No. Una póliza umbrella es solo de responsabilidad civil. Los daños al edificio los cubre la póliza de propiedad.
¿Puede la junta directiva de un co-op o condominio contratar una póliza umbrella?
Sí. Es común que los co-ops y condominios tengan una póliza umbrella por encima de la responsabilidad civil general de la asociación, y con frecuencia los reglamentos internos o los prestamistas la exigen.