Qué cubre el seguro builders risk
El seguro builders risk es un seguro de propiedad para un proyecto en construcción. Por lo general cubre el edificio a medida que se construye, los materiales en la obra (y, con frecuencia, en tránsito o almacenados fuera de la obra) y las estructuras temporales, contra riesgos como incendio, viento, robo y vandalismo. El límite normalmente se basa en el valor del proyecto terminado. Las pólizas pueden añadir costos indirectos (soft costs), como intereses y honorarios que siguen corriendo cuando una pérdida cubierta retrasa la terminación de la obra.
Los prestamistas (bancos) fijan sus propios requisitos. La guía multifamiliar de Fannie Mae, por ejemplo, exige un seguro builder's risk equivalente a por lo menos el 100% del valor terminado durante las obras de construcción, con los costos indirectos incluidos (fuente: Fannie Mae Multifamily Guide, parte II, cap. 5).
Responsabilidad civil en proyectos de construcción en NYC
El seguro builders risk no cubre lesiones. La responsabilidad civil en una obra la cubren la póliza de responsabilidad civil general de los contratistas y la póliza de responsabilidad civil propia del dueño. El Departamento de Edificios de NYC (DOB) exige que los contratistas que sacan permisos de construcción o demolición demuestren que tienen seguro de responsabilidad civil general, y muchos proyectos también necesitan un seguro de responsabilidad civil general específico para el proyecto según 1 RCNY §101-08. El DOB publica una lista de exenciones, por ejemplo, ciertos proyectos pequeños en casas de una y dos familias.
¿Va a renovar un edificio ocupado?
Si los inquilinos permanecen en el edificio durante la obra, la póliza de propiedad existente y la cobertura de la renovación tienen que encajar. Avísenos con tiempo para que las pólizas no se superpongan ni dejen huecos en la cobertura. Si un proyecto se paraliza y el edificio queda vacío, consulte seguro para edificios vacíos.
Preguntas frecuentes
¿Quién compra el seguro builders risk: el dueño o el contratista?
Cualquiera de los dos, según el contrato de construcción. En muchos proyectos de NYC lo compra el dueño, para que la cobertura y los reclamos queden bajo su control. El contrato debe indicar quién lo compra y quiénes están asegurados bajo la póliza.
¿El seguro builders risk cubre una remodelación completa (gut renovation)?
Puede cubrirla. El seguro builders risk para renovaciones cubre la obra que se está realizando y, con frecuencia, se puede incluir también la estructura existente. Algunas aseguradoras prefieren mantener el edificio existente en una póliza de propiedad aparte.
¿Cuándo termina el seguro builders risk?
Por lo general, al terminar la obra o cuando el edificio se ocupa o se pone en uso, lo que ocurra primero. En ese momento, el edificio pasa a una póliza de propiedad permanente. Planifique ese cambio con anticipación.