Pregunte a un corredor: respuestas a sus preguntas sobre seguros de edificios en NYC

¿Por qué subió tanto la prima del seguro de nuestro edificio en la renovación?

La mayoría de los edificios de NYC han tenido renovaciones más caras en los últimos años, incluso sin reclamos. Por lo general, hay varios factores detrás. Las aseguradoras pagan más por su propia cobertura de respaldo (reaseguro), y ese costo se traslada a los clientes. El aumento en los costos de mano de obra y materiales eleva lo que costaría reconstruir su edificio, por lo que los límites de propiedad y las primas suben también. En cuanto a la responsabilidad civil, Nueva York es uno de los estados más caros en demandas por lesiones, en parte por la Scaffold Law (Labor Law §240), que responsabiliza a los dueños por muchas caídas de trabajadores.

Su propio edificio también cuenta: los reclamos, sobre todo por filtraciones de agua, junto con la antigüedad de la plomería, el cableado eléctrico y el techo, cualquier violación abierta y que haya menos aseguradoras compitiendo por su cuenta.

Un corredor puede mostrarle cuáles de estos factores causaron su aumento y cuáles realmente puede cambiar.

Más información: Qué determina las primas de seguro de los edificios en NYC

¿Qué determina cuánto paga un edificio de apartamentos en NYC por su seguro?

Los suscriptores (underwriters) evalúan el edificio en sí y su historial. Los factores principales son:

• Tamaño, tipo de construcción, antigüedad y número de pisos
• Costo de reposición (lo que costaría reconstruirlo), que determina el límite de propiedad
• Actualizaciones del techo, la plomería, el sistema eléctrico y la calefacción, con los años en que se hicieron
• Reclamos de los últimos tres a cinco años, sobre todo por agua y por resbalones y caídas
• Inquilinos comerciales: un restaurante en la planta baja se tarifica distinto que una oficina
• Violaciones abiertas del DOB o HPD, estado de la fachada (FISP) y rociadores (sprinklers)
• El deducible y los límites que usted elija

Por estas razones, dos edificios en la misma cuadra pueden tener precios muy diferentes.

¿Cómo podemos bajar la prima del seguro de nuestro edificio?

No hay un truco garantizado, pero esto suele ayudar en la renovación:

• Documente cada mejora (techo, tuberías montantes, sistema eléctrico, caldera) con años y facturas; los suscriptores ponen precio a lo que pueden ver.
• Considere un deducible más alto si las reservas del edificio pueden absorberlo.
• Prevenga reclamos por agua: sensores de fugas, válvulas de cierre automático y revisiones periódicas de las tuberías montantes y de las mangueras de las lavadoras.
• Pida certificados de seguro a cada contratista e inquilino comercial, para que sus accidentes no terminen en su póliza.
• Corrija las violaciones abiertas y mantenga la acera, las escaleras y la iluminación en buen estado.
• Comience la renovación con 60 a 90 días de anticipación para que más aseguradoras puedan cotizar.

Un corredor independiente también puede presentar el mismo edificio a varias aseguradoras y comparar ofertas reales, no solo la renovación.

Nuestra aseguradora no renovó la póliza de nuestro edificio antiguo. ¿Y ahora qué?

No entre en pánico, pero tampoco espere. Para la mayoría de las pólizas comerciales, la New York Insurance Law §3426 exige que la aseguradora envíe un aviso de no renovación por escrito con al menos 60 y no más de 120 días antes del vencimiento, lo que le da tiempo para buscar otras opciones. Pregunte el motivo: a menudo es la antigüedad del edificio, reclamos anteriores por agua, cableado o plomería viejos, o simplemente que la aseguradora está reduciendo su negocio en NYC.

Luego reúna lo que una nueva aseguradora le va a pedir: los años de las actualizaciones del techo, la plomería, el sistema eléctrico y la calefacción, cinco años de historial de reclamos (loss runs), el registro de rentas (rent roll) y fotos. Los edificios antiguos y de antes de la guerra (prewar) todavía se pueden colocar, a veces con otro tipo de aseguradora (excess and surplus lines) o con un deducible más alto.

Empiece temprano. Una interrupción en la cobertura puede hacer que caiga en incumplimiento (default) de su hipoteca.

¿Una junta directiva de co-op o condominio necesita seguro D&O?

Sí, en la práctica. El seguro de directores y funcionarios (D&O) cubre reclamos que alegan que la junta tomó una decisión equivocada: el rechazo de una solicitud de admisión, una derrama (assessment), una decisión sobre una renovación o un subarriendo, la aplicación desigual de las reglas del edificio. La póliza de responsabilidad civil general del edificio cubre lesiones y daños a la propiedad, no esas decisiones.

El D&O paga los abogados, que a menudo son el mayor costo incluso cuando la junta no hizo nada malo. La mayoría de las pólizas para juntas son de tipo "claims-made" (por reclamo presentado), así que cuando cambie de aseguradora, asegúrese de que se mantenga la fecha de actos previos (prior-acts) para evitar un vacío de cobertura. Muchos prestamistas y abogados esperan que las juntas lo tengan, y pocos voluntarios aceptan servir sin él.

Más información: El seguro D&O para juntas de co-ops y condominios, explicado

¿Cuánta cobertura umbrella necesita nuestro edificio?

No hay una sola cifra correcta. Una póliza umbrella (o de responsabilidad civil en exceso) agrega cobertura de responsabilidad civil por encima de las pólizas de responsabilidad civil general y de auto del edificio, y en NYC una sola demanda por una lesión grave puede superar un límite básico de responsabilidad civil.

Factores que requieren límites más altos: más unidades y pisos, inquilinos comerciales o restaurantes, un garaje de estacionamiento, una terraza en la azotea, gimnasio o piscina, y mucho tráfico de personas. Comience con los mínimos que exigen sus documentos del préstamo, el contrato de administración y los arrendamientos comerciales, ya que esos son requisitos obligatorios. Luego decida cuánto más le resulta cómodo a la junta.

Verifique también que la póliza umbrella esté por encima de cada póliza subyacente, incluidas la de auto y la de responsabilidad civil patronal (employer's liability) para el personal del edificio.

Más información: Seguro umbrella para edificios de apartamentos

¿La Local Law 11 (FISP) afecta el seguro de nuestro edificio?

Puede afectarlo. Bajo el Facade Inspection Safety Program (FISP, a menudo llamado Local Law 11), los edificios de más de seis pisos necesitan una inspección de fachada cada cinco años. Una fachada calificada como "unsafe" (insegura) implica cobertizos de acera (sidewalk sheds) y reparaciones, y los suscriptores preguntan por ello. Una condición insegura abierta puede limitar qué aseguradoras están dispuestas a cotizar.

El trabajo de reparación también trae riesgos: los andamios y los trabajadores en altura están sujetos a la Scaffold Law de Nueva York. Antes de que empiece el trabajo en la fachada, el contratista debe tener responsabilidad civil general, compensación al trabajador (workers' comp) y cobertura umbrella, y debe nombrar al edificio (y por lo general al agente administrador) como asegurado adicional. Obtenga el certificado y el endoso antes de que alguien suba.

¿Qué es la Labor Law §240 y por qué les importa a los dueños de edificios?

La Labor Law §240(1), la "Scaffold Law" de Nueva York, responsabiliza a los dueños y contratistas cuando un trabajador se lesiona por una caída desde altura o por un objeto que cae durante trabajos de construcción, reparación o similares. En muchos casos el dueño puede ser responsable aunque no haya hecho nada malo. Esa es una de las razones por las que el seguro de responsabilidad civil en NYC cuesta más que en la mayoría de los lugares.

Cómo proteger el edificio: contrate a contratistas asegurados, exíjales que tengan su propia responsabilidad civil y compensación al trabajador con el edificio y el agente administrador nombrados como asegurados adicionales, y tenga un contrato por escrito con cláusulas de indemnización (hold-harmless) revisadas por su abogado. Su propia póliza de responsabilidad civil es el último respaldo, así que verifique si tiene alguna exclusión relacionada con contratistas.

¿Cuál es la diferencia entre la póliza maestra del edificio y una HO-6?

La póliza maestra del edificio, que compra el co-op o el condominio, cubre la estructura, las áreas comunes y la responsabilidad civil del edificio. La HO-6 es la póliza del propietario individual. Cubre sus pertenencias, su responsabilidad civil dentro del apartamento, los gastos adicionales de vivienda si tiene que mudarse después de una pérdida cubierta y, a menudo, su parte de una derrama del edificio (cobertura de loss assessment).

La zona gris es el interior del apartamento. Algunas pólizas maestras de condominio cubren los acabados e instalaciones originales; otras llegan solo hasta las paredes desnudas. En los co-ops, el contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) normalmente indica quién repara y asegura qué, incluidas las renovaciones que haya hecho un propietario. Lea los documentos de su edificio y ajuste su HO-6 para que cubra a partir de donde termina la póliza maestra.

Más información: Seguro para co-ops · Seguro para asociaciones de condominio

Entró agua desde el apartamento de arriba. ¿Quién paga?

Depende de dónde vino el agua, de los documentos de su edificio y de las pólizas, no solo de en qué apartamento empezó. Una filtración de una tubería o montante del edificio suele ser responsabilidad del edificio, mientras que una filtración de un electrodoméstico, inodoro o renovación de un propietario puede recaer sobre ese propietario. En los co-ops, el proprietary lease y las reglas del edificio normalmente establecen quién repara qué; en los condominios, lo establecen los estatutos (bylaws).

En la práctica: reporte la filtración al agente administrador de inmediato, tome fotos de todo y avise a su propia aseguradora (HO-6). Su aseguradora puede pagarle primero y luego reclamarle a la parte responsable (subrogación). Guarde los estimados de reparación y los recibos, y no firme nada con la aseguradora del vecino hasta que entienda su propia cobertura.

Estamos comprando en un co-op. ¿Podemos ver el seguro maestro del edificio?

Debería verlo, y su prestamista normalmente lo va a exigir. Los abogados de los compradores y los prestamistas por lo general piden la información del seguro del edificio durante la revisión previa (due diligence), normalmente a través del agente administrador: la aseguradora de propiedad y el límite, los límites de responsabilidad civil general y de la póliza umbrella y, a menudo, el D&O. Un edificio que se niegue a compartirla, o que tenga vacíos de cobertura, merece una revisión más detallada.

Pregunte: ¿Está asegurado el edificio por el costo total de reposición? ¿Cuál es el deducible, y el edificio traslada parte de él a los accionistas? ¿Hubo reclamos grandes recientes o una no renovación? Luego compre una HO-6 que cubra lo que la póliza maestra no cubre. Su abogado se encarga del aspecto legal de esta revisión.

¿Qué seguros necesita el propietario (arrendador) de un edificio de alquiler en NYC?

La mayoría de los edificios de alquiler tienen:

• Seguro de propiedad sobre el edificio a costo de reposición, con pérdida de rentas si un incendio o una inundación obliga a los inquilinos a desalojar
• Responsabilidad civil general por lesiones en áreas comunes, aceras y escaleras
• Una póliza umbrella por encima de la responsabilidad civil
• Compensación al trabajador y seguro de beneficios por discapacidad y licencia familiar pagada (DBL/PFL) de Nueva York si tiene algún empleado, como un super o un portero; Nueva York los exige a la mayoría de los empleadores
• Cobertura de calderas y maquinaria (avería de equipos), a menudo incluida en la póliza de propiedad

Los edificios de cinco o más unidades normalmente se aseguran con una póliza comercial, no con un formulario de vivienda (homeowners o dwelling). Los requisitos de su prestamista fijan los mínimos.

Más información: Seguro para propietarios (arrendadores) en NYC · Seguro de propiedad vs. responsabilidad civil general para propietarios

¿Mi edificio está cubierto mientras está vacío o entre inquilinos?

Verifíquelo antes de que suceda. Muchas pólizas comerciales de propiedad estándar limitan la cobertura una vez que un edificio lleva más de 60 días consecutivos vacío. Consecuencias comunes: sin cobertura por vandalismo, rotura de vidrios, fugas de rociadores, daños por agua o robo, y un pago reducido para otras pérdidas. Lo que se considera "vacío" está definido en la póliza, a menudo según qué parte del edificio está alquilada o en uso.

Unos cuantos apartamentos vacíos en un edificio ocupado normalmente no son un problema. Un edificio desalojado para una renovación total (gut renovation), o uno que permanece vacío mientras se vende, sí lo es. Avísele a su corredor antes de que el edificio se desocupe; un permiso de desocupación (vacancy permit), una póliza para edificio vacío o una póliza de seguro de riesgo del constructor (builders risk) puede cubrir ese vacío.

Más información: Seguro para edificios vacíos (desocupados)

Mi edificio es propiedad de una LLC. ¿Lo cubre mi póliza umbrella personal?

Por lo general, no. Las pólizas umbrella personales normalmente excluyen las propiedades comerciales y cualquier bien que sea propiedad de una entidad, y la aseguradora se fija en quién es el asegurado nombrado. Si el edificio está a nombre de una LLC, las pólizas de propiedad, responsabilidad civil y umbrella deben nombrar a esa LLC (y normalmente a usted y al agente administrador como asegurados adicionales).

Asegúrese de que los nombres en la escritura, el préstamo y las pólizas coincidan. Una discrepancia puede causar problemas con un prestamista o después de un reclamo. Los dueños con varias LLC a menudo pueden agruparlas en una sola póliza combinada con una póliza umbrella compartida, lo cual es más sencillo y a veces más económico.

¿El seguro de nuestro edificio cubre inundaciones o el retroceso de aguas de alcantarillado?

Por lo general, no de forma predeterminada. Las pólizas de propiedad estándar excluyen las inundaciones: crecida de aguas, marejada ciclónica y lluvias intensas que entran a nivel del suelo. La cobertura de inundación es una póliza aparte, del programa federal de seguro contra inundaciones (NFIP) o de una aseguradora privada de inundación. Los prestamistas la exigen cuando el edificio está en una zona de alto riesgo de inundación según FEMA, pero los sótanos en otras partes de NYC también se inundan, como lo demostraron las tormentas recientes.

El agua que retrocede por los desagües o las líneas de alcantarillado es una exclusión distinta. A menudo solo está cubierta si agrega un endoso de retroceso de alcantarillado o desagüe (sewer or drain backup), normalmente con su propio límite. Pídale a su corredor que le confirme ambas coberturas por escrito, sobre todo si el edificio tiene un apartamento en el sótano, un cuarto de calderas o una lavandería por debajo del nivel de la calle.

¿Qué seguros exige un prestamista para el préstamo de un edificio de apartamentos?

Está en los documentos del préstamo, y los prestamistas son estrictos al respecto. Requisitos típicos: propiedad por el costo total de reposición, un deducible máximo, pérdida de rentas (a menudo 12 meses o más), responsabilidad civil general y póliza umbrella con límites establecidos, seguro de inundación si el edificio está en una zona de inundación de FEMA, y el prestamista nombrado como acreedor hipotecario y beneficiario de pérdidas. Los préstamos de co-ops a menudo agregan D&O para la junta directiva.

Envíe los requisitos de seguro del prestamista a su corredor antes del cierre o de la renovación, no después; descubrir al momento del cierre que falta una cobertura puede retrasar el préstamo.

Más información: ¿Qué exige mi prestamista?

¿Qué es un certificado de seguro y qué debemos pedirles a los contratistas?

Un certificado de seguro (COI) es un resumen de una página que muestra que un contratista o inquilino tiene seguro: la aseguradora, los números de póliza, las fechas y los límites. Es una prueba, no la cobertura en sí. En Nueva York un certificado no puede modificar ni ampliar la póliza, así que figurar como "certificate holder" (titular del certificado) no convierte al edificio en asegurado.

Pídales a los contratistas responsabilidad civil general, compensación al trabajador y una póliza umbrella, con el co-op o condominio, el agente administrador y el dueño nombrados como asegurados adicionales mediante endoso. Pida también el endoso, además de una renuncia de subrogación (waiver of subrogation) si sus contratos lo exigen. Verifique que las fechas estén vigentes y que los límites cumplan los requisitos de su edificio antes de que empiece el trabajo. Muchas juntas directivas también exigen esto a las empresas de mudanza y a los contratistas de renovación de los accionistas.

¿Cómo funciona un reclamo del seguro del edificio y debemos presentar reclamos pequeños?

Después de una pérdida: asegure el área, evite más daños (cierre el agua, tape las aberturas con tablas), tome fotos y video, y guarde los objetos dañados hasta que el ajustador indique lo contrario. Repórtelo rápidamente a su corredor y a su aseguradora; un aviso tardío puede perjudicar el reclamo. En caso de lesiones, repórtelas en cuanto se entere y no admita culpa. Un ajustador inspeccionará y pagará según los términos de la póliza y su deducible.

Sobre los reclamos pequeños: cada reclamo queda en el historial de pérdidas del edificio durante años, y los reclamos pequeños frecuentes pueden subir la prima o hacer que pierda la aseguradora. Si el daño apenas supera el deducible, puede tener sentido pagarlo usted mismo. Hable con su corredor antes de decidir.